Это означает, что из 10 млрд гривен, внесенных украинцами в прошлом году в первичный рынок недвижимости, будут оприходованы по прямому назначению лишь 2-3- млрд, подсчитали аналитики. Прочие заморозятся «до лучших времен» или вовсе исчезнут без следа.
Первый ледниковый период
Такого резкого «оледенения» украинский рынок жилой недвижимости не помнит даже в кризис 2008 года. Тогда говорили о параличе на половине стройплощадок. Вторая половина худо-бедно шевелилась и — пусть с задержками, — но жилье все-таки сдавалось. А спустя всего три года застройщики смогли набрать «советские» темпы сдачи домов, чего до этого ни разу не удавалось за всю историю независимой Украины.
Сейчас же застройщики оказались в западне. Причем, это касается не только мелких компаний с сомнительной репутацией, но и крупнейших игроков. И если последние смогут выдержать за счет «подкожного жира», накопленного за много лет успешных продаж, то небольшие компании почти наверняка обречены, поделились со «Взглядом» своим мнением эксперты. Их крах могут вызвать три простых причины.
«Все ожидают военных действий»
Первая: абсолютно нулевой спрос. Новостройки (собственно, как и объекты на вторичном рынке) покупают единицы. В буквальном смысле слова. Количество сделок на рынке недвижимости столицы в прошлом месяце оказалось в двадцать раз ниже среднего показателя прошлого-позапрошлого годов, рапортуют агентства. В остальных регионах — схожая ситуация. Продается лишь то, что выставляется с неожиданном большим дисконтом (до 40%).
Одних покупателей напугал Майдан и все, что последовало потом. Другие — не могут или не хотят снимать депозиты из банков, чтобы потратить их на покупку недвижимости. Третьи — и таких подавляющее большинство — попросту приостановили поиски и ждут.
«На рынке — тотальная заморозка,— комментирует независимый эксперт Ярослав Цуканов.— Все ожидают военных действий и их последствий — насколько на их фоне опустится цена. Но радикальных перемен на рынке прямо сейчас ждать не стоит, Они — если и произойдут — то только через полгода-год».
И если для продавца вторички задержка в продаже на несколько месяцев, в принципе, вполне терпима, то для компании, реализующей «воздух» в новостройке, важно, чтобы сделки были каждый месяц: нужно платить зарплаты строителям, рассчитываться с подрядчиками, погашать кредиты в банках.
«НЕ все банки готовы разговаривать со строителями насчет реструктуризации ли кредитных каникул,— говорит Цуканов.— В такой ситуации наверняка найдутся компании, которым проще будет отказаться от стройки, чем ее продолжать».
Стройматериалы «взлетели» на 30%
Вторая причина строительного коллапса — «дикий» доллар. Американская валюта растет каждый день. При этом новостройки, как известно, продаются в гривнах. Теоретически — чем дольше потенциальный покупатель будет тянуть с покупкой, тем выгоднее окажется приобретение.
Но это лишь теоретически. Потому что может оказаться, что приобретать нечего и — не у кого. Рост доллара уже вызвал рост цен на стройматериалы и на горючее. По отдельным позициям рост превысил 30%.
«Строители попытались было пересчитать коэффициенты и поднять цены за квадратный метр, подтянув их к доллару,— говорит Ярослав Цуканов.— Но не тут-то было! Их желание продать подороже сошло на нет на самом рынке --- объекты даже в почти сданных домах никто не берет».
Чужие среди чужих
Третья причина — тотальная смена власти. Не у всех застройщиков есть шанс с ней договориться.
«Если застройщик пользовался покровительством прежней власти, котора, скажем, шла ему навстречу или закрывала глаза на допускаемые им нарушения, вовсе не означает, что ему будет также комфортно и сейчас.— говорит Алексей Гончарук, президент ВОО «Союз инвесторов Украины», управляющий партнёр юридической фирмы «Constructive Lawyers».
По прогнозам, Украину ждет новая волна безнадежных недостроев. А эксперты — собеседники «Взгляда» — подсчитали: к уже имеющимся в нашей стране 16 тысячам объектов может добавиться куда более многочисленная армия — из 30-40 тысяч домов.
На этом фоне призыв главы Государственного фонга содействия молодежному жилищному строительству Леонида Рысухина, который пытается привлечь стройкомпании к возведению и реализации льготного жилья за их собственные средства (поскольку государственное финансирование свернулось), выглядит, мягко выражаясь,неуместно. Принимать участие в социальных программах готовы лишь крупнейшие игроки, да и те предоставляют подобное жилье лишь единицам.
БУДЬ В КУРСЕ!
Алексей Гончарук: «Не связывайтесь с государственными программами и компаниями!»
«Риск никогда не дождаться своей новостройки сегодня вырос во много раз,— говорит эксперт.— Прежде чем решиться внести деньги в такой проект, изучите всю подноготную компании. Это должен быть крупный игрок с хорошей репутацией: со множеством уже сданных в разные периоды объектов, с системным, грамотно организованным стабильным бизнесом. Такая компания всегда готова к форс-мажорам, она не собирает деньги на каждый очередной дом по принципу „пирамиды“ (с жильцов еще недостроенного предыдущего). Она строит на свои собственные средств и даже готова сама давать рассрочки покупателям. При этом ее уважают как подрядчики, так и поставщики. Первые готовы работать в долг и завершить возводимый объект. Вторые — не против того, чтобы отпускать те же стройматериалы в кредит. А вот связываться с компаниями, которые по-прежнему строят от имени государства, я бы категорически не советовал. Государство сегодня — один из самых ненадежных партнеров!»
