Как пишет издание «Вести», этот год ознаменовался дополнительным спросом на аренду со стороны переселенцев из зоны АТО, которые потянулись в Киев из-за обострения военного противостояния.
Тем не менее, как подтвердили риелторы, на рекордные показатели по съему столица пока не вышла. Если за июль, по данным SV Development, в Киеве было сдано в аренду 933 квартиры, по итогу августа риелторы надеются выйти на уровень 1100–1200. То есть даже с учетом потока мигрантов из восточных областей, они не надеются выйти на прошлогодний показатель, когда в летние месяцы удавалось сдавать до 2 тысяч квартир.
При этом с приезжими с Донбасса хозяева редко хотят иметь дело. «Сейчас первый вопрос, который зададут, — откуда приехали, — говорит аналитик SV Development Сергей Костецкий. — И выходцам из Донецка и Луганска часто отказывают».
Свою роль сыграли страшные истории, которые распространяли СМИ о погромах, которые устраивают в квартирах обозленные жители из Донбасса, а также о неплатежах, которые начинаются после внесения аванса, из-за того, что не всем удается найти работу в столице.
Переселенцев не хотят селить еще и потому, что они снимают квартиры на очень короткие сроки — 2–3 месяца (пока украинская армия не освободит их населенный пункт). А также из-за нежелания владельцев киевской недвижимости платить налоги с доходов, полученных от аренды.
«Переселенцам нужна регистрация, чтобы оформлять государственную помощь, устраивать детей в садики и школы и т. п. А у нас почти 95% рынка аренды находится «в тени». И как только переселенец будет зарегистрирован, он тут же проявит съемную недвижимость и ее владельцев перед фискальными органами», — отмечает директор ARPA RealEstate Михаил Артюхов. Чтобы поселиться без проблем, мигрантам приходилось соглашаться либо на крупные авансы (две-три месячные платы), либо дорогие варианты.
Уходящее лето без горячей воды и неопределенные перспективы отопительного сезона изменили ключевые требования к жилью. Если в прошлом году в минимальный комфорт-лист входили холодильник и стиральная машина, то сейчас первое место занял бойлер. Причем склонить арендодателей к его установке пытаются и давние квартиранты.
Некоторые хозяева жилья, давным-давно поставившие у себя бойлер, сейчас пытаются резко повысить стоимость аренды, причем, существенно.
Вторичка: немного подешевела
Если на рынке аренды подорожание доллара начало ощущаться практически сразу (владельцы квартир заговорили о повышении цены), то в сегменте продаж негативные прогнозы не оправдались. Цены на квадратные метры расти не начали — ни в гривне, ни в долларе. А даже наоборот, стали незначительно откатываться. По данным ИАП «Столичная недвижимость», стоимость вторичного жилья в Киеве, расположенного на правом берегу, снизилась на 2,3% — до 20 283 грн/кв. м, на левом — на 1,7%, до 16 876 грн/кв. м. В центре за июль жилье подешевело на 0,9% — до 30 706 грн/кв. м. Сильнее всего цены просели в Соломенском районе — на 3% (до 20 376 грн/кв. м). Единственный район, в котором в июле гривневая стоимость жилья увеличилась, — Подольский (на 0,3%, до 22 162 грн/кв. м). Реальных продаж немного. За июль было оформлено лишь 642 сделки при выставленных на продажу более чем 20 тысячах квартир. И, по прогнозам, в августе будет примерно столько же.
«Сейчас продают только те, кому срочно нужны деньги», — уверяет руководитель ЧП «Агентство Златоград» Ростислав Литвинчук. По его словам, хуже всего на ситуацию влияют курсовые колебания. «Любой скачок доллара — и недели на две прекращаются звонки», — отметил эксперт.
К курсовой нестабильности добавляются и банковские ограничения на конвертацию гривни (в день можно купить доллары не более чем на 15 тысяч грн, если, конечно, повезет, и он будет в кассе банка) и на снятие средств с банковских счетов: до эквивалента 15 тысяч грн с валютных счетов и до 150 тысяч грн — с гривневых.«Пока человек получит всю сумму за проданное жилье в гривне, пройдет дней десять. Пока он купит на нее доллары при растущем курсе, потеряет еще 5–10%», — объясняет Сергей Костецкий.
Аренда дорожает, но половину наценки можно сторговать
Из-за резкой девальвации гривни (с 11,7 грн/$ до 13,8 грн/$) и под шумок повышения спроса на недвижимость многие хозяева пытались в августе взвинтить в Киеве цены на аренду. «Буквально вчера с клиентом ехал смотреть однушку за 3 тыс. грн, но на месте нас встретил другой риелтор, который сообщил, что цена выросла до 4 тысяч», — поведал об одном таком случае риелтор АН «Велес» Виталий Ковальчук.
Выставляя новый ценник, риелторы обычно ссылаются на высокий курс доллара, подорожавшие коммунальные услуги и пеняют на высокий спрос на недвижимость. Человека пытаются взять «на испуг»: якобы лучше предложения он не найдет. Однако эксперты уверяют, что это все уловки, и советуют продолжать ходить на просмотры.
Предложение жилья на аренду в Киеве по-прежнему превышает спрос. По данным портала недвижимости Address.ua, с 1 по 21 августа съемом жилья в столице интересовались 27,5 тыс. раз, в то время количество объявлений на сдачу достигло 35,2 тысяч квартир. «Хотя одно- и двухкомнатные квартиры по цене от 3 до 5 тысяч гривен уходят за день-два», — признает Виталий Ковальчук.
По сравнению с июлем, в августе средние цены предложений для новых жильцов выросли в среднем по Киеву на 20%: за однокомнатную просят 5–5,5 тысяч грн вместо 3,5–4 тысяч, за двушку — уже не 4,5–5 тыс. грн, а 6 тыс. грн, а за трехкомнатную — не 5–6,5, а 6–7,5 тыс. грн.
Есть и районные особенности. «На Позняках двушка подорожала с 5 до 6 тыс. грн, а иногда и вовсе до 7 тыс. грн, если дом возле метро и с охраной», — рассказал руководитель ЧП «Агентство Златоград» Ростислав Литвинчук. Впрочем, до половины августовской наценки, уверяют риелторы, квартиросъемщикам в ходе переговоров все-таки удается сторговать. Поэтому советуют активно торговаться.
Есть варианты и с минимальными расценками, но их становится все меньше. Главные претенденты на них — студенты. «Однокомнатную квартиру двум первокурсницам на Оболони родители на днях сняли за 3,5 тысячи в месяц», — рассказал нам Дмитрий Исоков. Риелторы уверяют, что таких сделок в августе заключили приблизительно сколько же, сколько и в прошлом году — 300–350. «Студенческое жилье — отдельная категория, такие квартиры редко сдаются кому-либо другому. Основное требование — локация поближе к вузу. А качество самое простое. Самые популярные районы — Шевченковский, Голосеевский, Соломенский», — отметил Сергей Костецкий.
Пеняя на высокий курс доллара, цену на аренду пытаются поднять не только для новых квартиросъемщиков, но и для тех, кто много лет проживал в квартирах. Но чаще всего люди после этого просто съезжают. «У людей просто нет больше денег, и они начинают искать варианты подешевле. В итоге, хозяин, который хочет получить вместо 4 тысяч грн уже 6 тысяч грн — дополнительные 24 тыс. грн в год — просто остается ни с чем», — отметил управляющий директор ARPA RealEstate Михаил Артюхов.
Новостройки: цены подрастают из-за курса
Если вторичный рынок не отреагировал на подорожание доллара, то застройщики немного подняли цены — на 1,27% за июль. Хотя расценки строителей по-прежнему выглядят привлекательнее, чем на вторичке: 15,2 тысяч за квадратный метр против 21,7 тысяч у хозяев.
«Цена на первичку не растет автоматически с падением гривны, значит, в долларовом эквиваленте она дешевеет. А поскольку у 90% сегодняшних покупателей накопления для покупки квартиры содержатся в долларах, то девальвация обеспечила им в зависимости от объекта скидку от 10 до 20%», — отметил руководитель отдела продаж ЖК ParkStone Дмитрий Шостя.
Если раньше застройщики хвастались тем, что у них все цены зафиксированы в гривне, то теперь они заговорили по-другому. «Застройщики не успели в августе поднять цены вслед за новым витком девальвации гривны. Расценки останутся на старом уровне в ближайшие несколько недель. Но, думаю, уже к середине сентября их повысят», — прогнозирует Шостя. Правда, застройщики пока не уточняют, насколько именно вырастет стоимость их квадратных метров, ссылаясь на то, что еще не видели точных расчетов от поставщиков стройматериалов.
Что уже изменилось в этом месяце — это порядок предоставления индивидуальных скидок. Если раньше большинство компаний сбрасывало 10% только при стопроцентной предоплате, теперь скидку начисляют уже при 50% оплаты, а ее размер варьируется от 2% до 10%.
Групповая аренда: койко-место по 1000 грн
Поскольку хозяева не хотят сдавать жилье на срок меньше трех месяцев, в столице начал бурно развиваться сегмент «койко-мест». «Некоторые хозяева в обычную трехкомнатную квартиру ставят двухъярусные кровати — получается 8 мест на комнату, всего 24, — рассказал риелтор Алексей. — Сдают места по 800–1000 грн/месяц. Берут в такие квартиры, как правило, либо только жильцов-мужчин, либо женщин. Имеют в итоге тысяч 20 с квартиры. Думаю, количество таких предложений будет увеличиваться».
Можно с детьми и животными
Повышая цены на аренду, владельцы недвижимости в столице становятся все более сговорчивыми и больше не выдвигают жестких требований как прежде. «Знаете, сейчас хозяева перестали «закручивать гайки». Появилось много таких, что готовы и семью с маленьким ребенком взять, и против домашних животных стали меньше возражать, — делится риелтор Людмила. — Есть, конечно, и такие, что лампочки менять за свой счет не хотят. Но пока спроса вообще не было никакого, умные люди задумались и стали сговорчивее».
