Начнем сразу с описания схемы. Каждый застройщик мечтает построить здания там, где это принесет ему наибольшую прибыль, однако часто его стремлению мешает закон. Одним из проявлений закона на региональном уровне является градостроительная документация, которую принимает общество через своих депутатов (Генплан, зонинг и детальные планы территории).
Если застройщик хочет впихнуть в городе что-то такое, что градостроительной документацией не предусмотрено, он идет по одному из трех путей:
- ходатайствует об изменениях градостроительной документации;
- строит что угодно, договариваясь, чтобы не замечали нарушения.
- получает документ, согласно которому его прихоти как бы соответствуют градостроительной документации.
Именно третий пункт и является сутью схемы, которую давно и уверенно реализовали чиновники КГГА. И понятно почему.
Вносить изменения в градостроительную документацию - долго и не всегда возможно (ведь община может оказаться неуступчивой), а за незаконное строительство пусть только иногда, но все же приходится отвечать. По крайней мере деньгами перед «правоохранителями». Получить же пусть незаконный, зато документ - можно быстро и легко, а ответственность ляжет не на бизнесмена, а на орган местного самоуправления, который впоследствии сам будет всеми силами защищать незаконное строительство.
Документ, о котором идет речь - это ГУО (градостроительные условия и ограничения). По своей логике они должны быть копией режимов застройки отдельного участка из градостроительной документации. Но, если бы так было, то не было бы и самой схемы, а Киев бы не превращался в архитектурное безумие. Ну, и дети некоторых «лучших людей города» имели бы меньше карманных денег на мороженое и шампанское Crystal.
Раздача ГУО с нарушением требований градостроительной документации стала настолько популярной, что законодатели два года назад установили за ней наблюдение и обязали размещать скан-копии документов в публичных реестрах.
Насколько эффективными оказались законодательные меры, можно увидеть на примере Киева. Для этого понадобятся только Реестр ГУО, материалы действующего Генплана Киева и, для удобства, Публичный портал Градостроительного кадастра Киева.
С 30.06.2017 по 12.02.2019 в Реестр ГУО внесли 565 документов. Почти все ГУО не соответствуют установленным требованиям. Вместо абсолютных значений процента застройки, плотности населения и т.д. они содержат ссылки на Государственные строительные нормы. Это позволяет застройщикам нарушать требования градостроительной документации через согласование отклонений от ГСН.
Наиболее существенным здесь является указание не максимальной высотности зданий, а условной высоты. Условная высота - показатель, связанный с пожарной безопасностью: это разница между уровнем размещения пожарных машин и полом последнего этажа. Условная высота меньше обычной на 6-10 метров, но в условиях сложного рельефа, типичного для центра Киева, разница иногда превышает 30 метров. Это разница между показателями особенно критична, если решается вопрос строительства в исторических ареалах.
Всего на новое строительство или реконструкцию с изменением внешних размеров было предоставлено около 400 ГУО (остальные - реконструкция отдельных помещений в зданиях). Каждое третье такое ГУО (134 документы) выдали с нарушением требований градостроительной документации, а среди клиентов - не только частные компании, но и КП, ГП, а также такие государственные структуры, как ГПУ и Территориальное управление Государственной судебной администрации.
Выявленные нарушения можно разделить на четыре основные группы (некоторые ГУО имеют сразу по два нарушения). С полным перечнем документов с нарушениями можно ознакомиться здесь (скачать Реестр ГУО).
Схема первая: банальная наглость (32 ГУО)
Включает в себя как неприкрытое предоставление ГУО на объекты, которые противоречат градостроительной документации (например, расширение автозаправок, неизвестно как «выросших» в зоне зеленых насаждений), так и служебный подлог.
Как показательный пример служебного подлога можно привести ГУО агрокомбината «Хотивский» (утверждено приказом от 26.12.2018 № 1379).
В ГУО указано, что функциональное назначение - зона средне- и малоэтажной застройки в соответствии с решением КГС от 01.01.2007 № 353/3187 и разрешено строить дома с условной высотой 30 м (это 10-11 этажей). Но, во-первых, среднеэтажная застройка по Генплану - это не более 8 этажей, а во-вторых, указанным в ГУО решением КГС территория отнесена лишь к зоне малоэтажной застройки (без всякой среднеэтажной), поэтому строить выше 3 этажей здесь запрещено.
Схема вторая: игра словами (22 ГУО)
Это вариант предыдущей схемы - более изящный и используется для строительства жилых домов там, где строительство жилья градостроительной документацией вообще не предусмотрено.
Жилые дома просто называют «многофункциональными комплексами» в разных вариациях, а затем в разделе максимальной плотности населения вместо запрета строить жилье вписывают требование соблюдать требования ГСН для застройки обычных жилых кварталов и микрорайонов.
Наиболее скандально известным строительством по такой схеме в Киеве является ЖК «Ярославов Град» на месте бывшего Сенного рынка в зоне общественной застройки, ГУО на которое были выданы еще до создания соответствующего Реестра.
Схема третья: Минкультуры вам в помощь (39 ГУО)
Согласно действующему Генплану Киева (ст. 27 Основных положений), в Центральной планировочной зоне запрещено новое строительство выше 27 метров от поверхности земли. Так уж получилось, что эта планировочная зона почти полностью входит в центральный исторический ареал.
Хотя в ГУО на строительство в центральной планировочной зоне обязаны прописать установленные в Генплане ограничения высоты, в этой схеме позволяют строить иногда и более 100 метров высоты - при условии согласования с Минкультуры, которое вообще не имеет права согласовывать подобные вещи.
Схема четвертая: подмена градостроительной документации на ГСН (53 ГУО)
Используется для строительства обычных многоквартирных домов в частном секторе под видом усадебной или сблокированной застройки.
Согласно Генплану Киева (ст. 16 Основных положений) количество этажей в усадебной, сблокированной или просто малоэтажной застройке не может превышать трех.
.jpg)
В то же время, согласно п. 3.19 ГСН 360-92 застройка усадебных районов не может превышать 4 этажей, при этом максимальная высота устанавливается местными правилами.
Хотя нет никаких сомнений, что между положениями ГСН и Генпланом нет никаких противоречий, а значит выше 3 этажей усадебные дома в Киеве строить запрещено, в ГУО настойчиво вписывают, что не более 4 этажей, при этом указывая в метрах высоту, нужную застройщику.
Это наиболее распространенное из выявленных нарушений. Понятно, что не всегда застройщик нарушит требования и построит многоквартирный дом от 4 этажей и выше, но встречаются «усадебные домики» высотой под 30 метров в десятки квартир, как типичная девятиэтажка.
Сколько это стоит
Эксперты, имеющие отношение к реальному строительству, рассказывают, что застройщики жалуются на увеличение размера взяток за предоставление ГУО: для небольшого участка 10 соток они составляют десятки тысяч USD, а наибольший размер для большого строительства в прошлом году составил $2,5 миллиона.
Понятно, что эту информацию невозможно подтвердить документально, но привести ее все равно целесообразно. Также понятно, что заказчики вроде ГПУ или теруправления Государственной судебной администрации получают незаконные ГУО от КГГА за какие-то другие услуги.
Необходимо понимать, что застройщики не будут официально обращаться в соответствующие правоохранительные органы, ведь взятку с них не требуют - ее хотят платить сами застройщики, ведь пусть суммы и выросли, они все равно составляют лишь часть дополнительной прибыли застройщиков, полученной благодаря возможности безнаказанно нарушать законодательство.
Кто должен контролировать законность
Контроль за соблюдением законности при предоставлении ГУО возложен на ГАСИ. В Киеве это - Департамент Государственной архитектурно-строительной инспекции в г. Киеве, в составе которого функционирует отдел надзора за деятельностью уполномоченного органа по вопросам архитектуры и градостроительства. То есть задачей этого отдела является контроль за деятельности единственного в Киеве объекта надзора - Департамента градостроительства и архитектуры КГГА.
Нет никаких сомнений, что специальный отдел в ГАСИ без проблем может обеспечить контроль на предоставлением ГУО Департаментом КГГА, имея в своем арсенале право на проведение документальных, камеральных, плановых и внеплановых проверок и он-лайн доступ ко всей необходимой документации. Эти проверки регулярно проводят, но главные инспекторы ГАСИ странным образом не замечают массовых нарушений.
Почему нарушения законодательства не только происходят, но и не замечаются, должны разбираться правоохранительные органы.
Здесь остается только отметить, что за предоставление ГУО в Киеве еще с июля 2016 непосредственно отвечает заместитель директора Департамента градостроительства и архитектуры КГГА Валентина Антоненко, которая в апреле 2016 работала начальником отдела в Департаменте ГАСИ в Киеве. А сами ГУО, подписанные Антоненко, затем утверждаются приказом за подписью главного архитектора Киева и директора соответствующего департамента КГГА Александра Свистунова.
Источник
