«Зеленые заборы», за которыми замерла жизнь, в Украине все еще не редкость. Мало того, в некоторых регионах (включая столицу) в последнее время таковых стало больше. Мы узнали, откуда берутся недострои, как распознать аферистов от реальных застройщиков и как отвоевать свое право на новоселье.
Быть начеку
Интересная деталь: львиная доля компаний-застройщиков, которые временно или навсегда свернули свою деятельность, – отнюдь не преступники и аферисты. Как рассказали «Взгляду» аналитики, изначально большинство стройкомпаний вовсе не собирались «кидать» доверчивых инвесторов. В каждом отдельном случае застройщики становились жертвами обстоятельств и попросту не могли довести дом до ума. Причины – и в неграмотном менеджменте, и в конфликте между учредителями, и в резко взлетевших мировых ценах на материалы, и во внезапно возникавших судебных тяжбах, например, на предмет законности землеотвода. Среди «виновников» – и непосильные кредитные обязательства перед банками.
Так или иначе, если инвестор приходит на место стройки и видит, что крана, жизнерадостно поднимающего плиты к небесам, на месте уже нет, а над котлованом – зловещая тишина, самое время бить тревогу. В Ассоциации специалистов по недвижимости Украины пояснили: нужно немедленно организовываться с товарищами по несчастью и искать застройщика (либо его преемника), чтобы добиваться завершения стройки. Это в лучшем случае. В худшем – удастся хотя бы вернуть вложенные деньги. Впрочем, лучше упредить подобное развитие событий: человеку, который уже внес деньги, стоит постоянно следить за стройкой, чтобы при первых симптомах ее остановки отреагировать вместе с будущими соседями.
Закон и кредит
Отстоять свои права украинцам, которых обманули строители, нелегко. Причин много: у застройщиков может попросту не хватить средств, чтобы сдать дом или вернуть людям вложенное. А с компании-банкрота и взятки гладки. Притом законов, которые могли бы прижать нерадивых строителей к ногтю, Рада не принимает. Проект такого закона как раз был зарегистрирован под куполом и даже имеет шансы быть принятым в первой половине 2014-го. Как рассказали во всеукраинской общественной организации «Ассоциация помощи пострадавшим инвесторам», документ подготовили простые люди, которые ждут обещанного жилья. Обещают появиться и средства, с помощью которых можно будет, как пообещал первый вице-премьер Сергей Арбузов, достроить все недострои в стране. Речь идет о 15-миллиардном кредите – его готов выделить нашей стране Китай на жилищную программу. Теперь слово за самими строителями. Ну, и за будущими инвесторами. Хотите жить в новом доме – вкладывайте деньги с умом.
Схемы приобретения жилья (что надо помнить)
Покупка у частного застройщика
• Нельзя купить отдельно выделенную квартиру — частный застройщик, как правило, может строить жилье только на одного хозяина.
• Дом должен быть не выше 3-х этажей. Если вас селят на 4-м, это незаконно.
• Выделить свою часть в таком доме очень хлопотно.
• Такую новостройку неохотно берут на баланс.
Паевое участие в стройке
• Можно получить не только жилье, но и прибыль.
• Всем миром легче бороться с нерадивым застройщиком.
• Справедливое распределение прибыли среди пайщиков — строго пропорционально первому взносу.
• В случае проблем со стройкой все пайщики оказываются без квартир и прибыли.
Продажа облигаций
• Ценные бумаги растут в цене по ходу строительства — одновременно с ростом стоимости квадратного метра.
• Их можно в любой момент вернуть компании
в обмен на деньги.
• С помощью облигаций аферисты могут несколько раз продать одну и ту же квартиру.
Фонд финансирования строительства
• Следит за тем, чтобы строители не потратили деньги покупателей не по назначению.
• При срыве сроков может взыскать с застройщика пеню в пользу покупателей жилья.
• Может оказаться структурой, связанной со строителями. А значит — не станет отстаивать интересы рядовых инвесторов.
Договор инвестирования
• Предметом документа выступает не объект (жилая недвижимость), а процесс, то есть само строительство.
• У сторон разные цели. Один получает прибыль от проведения работ, другой — право на жилье.
• На участников договора не распространяется закон о защите прав потребителей, и инвестору сложно отстоять свои права в суде.
Как распознать мошенников:
1. Строительная компания не имеет постоянного помещения для офиса или стабильного штата сотрудников.
2. Объявления о продаже одной и той же квартиры появляются в разных местах от имени разных фирм или людей.
3. В отделе продаж не могут показать документы на землю и строительство.
4. У продающей компании нет долгосрочного договора с субподрядчиками — строительной компанией.
5. Продажи начинаются еще на уровне котлована и «зеленого забора».
6. Нет постоянного банка-партнера, кредитующего компанию и покупку жилья в ее объектах.
7. Нет публичной информации о застройщике, нет сданных домов.
8. Стоимость квартир ниже среднерыночной на 25-40%.
Мнение юриста
Алексей Гончарук, президент Всеукраинской общественной организаци «Ассоциация помощи пострадавшим инвесторам»:
При инвестировании важно придерживаться нескольких правил. Во-первых, стоит обратить внимание на то, кому вручаются деньги. Не только на юридическое лицо, саму компанию-застройщика, но и на лицо физическое, владельца компании. Надо понимать, что инвестор на какое-то время станет бизнес-парнером. И важно изучить надежность коллег. Во-вторых, важно избегать посредников, коих в этом бизнесе много. Иметь дело нужно с той компанией, которая непосредственно владеет правами на застройку участка земли. В-третьих, нельзя рисковать своими сбережениями. Не нужно вкладывать впопыхах, не посоветовавшись со специалистами.
